Baumängel vor Ablauf der Gewährleistungsfrist feststellen
Vor Ablauf der Gewährleistungsfrist kann eine sachverständige Begehung helfen, erkennbare Baumängel und Auffälligkeiten rechtzeitig festzustellen und nachvollziehbar zu dokumentieren.
Gewährleistungsbegehungen für Gebäude in Hannover, der Region Hannover und Niedersachsen.
Was ist eine Gewährleistungsbegehung?
Bei einer Gewährleistungsbegehung wird das Gebäude vor Ablauf der maßgeblichen Frist systematisch besichtigt. Sichtbare Mängel, Schäden und Auffälligkeiten werden erfasst und fachlich eingeordnet. Auch bekannte Vorschäden und bereits nachgebesserte Bereiche können berücksichtigt werden.
Die rechtliche Prüfung von Verjährungsfristen ist nicht Bestandteil der technischen Begutachtung.
Was wird bei einer Gewährleistungsbegehung geprüft?
Nach einigen Jahren Nutzung können sich Auffälligkeiten zeigen, die bei der
Abnahme noch nicht sichtbar oder noch nicht erkennbar waren.
Gebäudehülle
Fassade, Sockel, sichtbare Dachbereiche und andere Außenbauteile werden auf Risse, Verformungen, Feuchtespuren und auffällige Veränderungen geprüft.
Fenster und Türen
Anschlüsse, Fugen, Rahmen und sichtbare Bauteile werden auf Undichtigkeiten, Verformungen und andere Auffälligkeiten untersucht.
Balkone und Terrassen
Beläge, Anschlüsse, Entwässerung und sichtbare Abdichtungsbereiche werden auf Schäden und Hinweise auf Feuchtigkeit geprüft.
Innenräume
Wände, Decken, Böden und sichtbare Bauteilanschlüsse werden auf Risse, Verfärbungen, Ablösungen oder andere Veränderungen untersucht.
Bekannte Vorschäden
Bereits festgestellte oder nachgebesserte Mängel werden bei Bedarf erneut betrachtet. So kann geprüft werden, ob Veränderungen oder erneute Auffälligkeiten erkennbar sind.
Alterung und Verschleiß
Nicht jede Veränderung ist automatisch auf einen Baumangel zurückzuführen. Soweit technisch möglich, werden Hinweise auf Ausführungsmängel von üblicher Alterung, Nutzung und Verschleiß abgegrenzt.
Typische Mängel und Auffälligkeiten
Welche Mängel nach einigen Jahren sichtbar werden, hängt von Konstruktion, Bauausführung und Nutzung des Gebäudes ab. Häufig untersucht werden folgende Schadensbilder:
Risse
Risse können an Fassaden, Innenwänden, Decken oder Bauteilanschlüssen auftreten. Lage, Verlauf und Ausprägung sind für die fachliche Bewertung entscheidend.
Feuchtigkeit
Feuchte Stellen, Verfärbungen oder Ausblühungen können auf Undichtigkeiten, mangelhafte Anschlüsse oder andere Feuchteursachen hinweisen.
Fassadenschäden
Risse, Abplatzungen, Verfärbungen oder Ablösungen können sich erst nach mehreren Witterungsperioden deutlich zeigen.
Auffällige Fenster- und Türanschlüsse
Offene Fugen, Verformungen, Zugerscheinungen oder Feuchtigkeit im Anschlussbereich können Hinweise auf technische Probleme geben.
Schäden an Balkonen und Terrassen
Risse, lose Beläge, Feuchtigkeit oder auffällige Anschlüsse können auf Probleme bei Abdichtung, Entwässerung oder Ausführung hinweisen.
Schäden an Oberflächen und Bauteilen
Ablösungen, Verformungen, beschädigte Fugen oder ungewöhnliche Veränderungen können eine genauere Untersuchung erforderlich machen.
Weitere Informationen zu Mängeln finden Sie hier.
Wann sollte ein Sachverständiger hinzugezogen werden?
Eine Gewährleistungsbegehung kann insbesondere sinnvoll sein,
- wenn die für das Bauvorhaben maßgebliche Gewährleistungs- oder Verjährungsfrist in absehbarer Zeit endet,
- wenn seit der Abnahme neue Risse, Feuchtigkeit oder andere Auffälligkeiten aufgetreten sind,
- wenn während der Bauzeit bereits Mängel vorhanden waren oder Nachbesserungen durchgeführt wurden,
- wenn Unsicherheit besteht, ob Veränderungen auf Verschleiß oder auf einen Baumangel zurückzuführen sind,
- wenn der aktuelle Gebäudezustand fachlich dokumentiert werden soll.
Wie läuft eine Gewährleistungsbegehung ab?
1. Unterlagen und Vorgeschichte
Abnahmeprotokolle, frühere Mängellisten, Pläne, Fotos und Unterlagen zu bereits ausgeführten Nachbesserungen werden soweit erforderlich gesichtet.
2. Gebäude besichtigen
Die zugänglichen Gebäudebereiche werden systematisch auf erkennbare Mängel, Schäden und Auffälligkeiten untersucht.
3. Feststellungen bewerten
Die festgestellten Auffälligkeiten werden fachlich eingeordnet. Dabei wird auch berücksichtigt, ob weitere Untersuchungen erforderlich sein können.
4. Zustand dokumentieren
Die relevanten Feststellungen werden entsprechend dem vereinbarten Umfang schriftlich und fotografisch dokumentiert.
Häufige Fragen
- Wann sollte eine Gewährleistungsbegehung durchgeführt werden?
Die Begehung sollte mit ausreichendem zeitlichem Abstand vor Ablauf der maßgeblichen Frist erfolgen. So bleibt bei auffälligen Befunden noch Zeit für weiterführende Untersuchungen und gegebenenfalls eine rechtliche Prüfung.
- Beträgt die Gewährleistungsfrist bei einem Gebäude immer fünf Jahre?
Nein. Welche Frist gilt, hängt vom Vertrag und der jeweiligen Rechtsgrundlage ab. Bei Bauwerken beträgt die gesetzliche Verjährungsfrist für bestimmte Mängelansprüche nach BGB regelmäßig fünf Jahre ab Abnahme. Vertragliche Vereinbarungen, insbesondere auf Grundlage der VOB/B, können davon abweichen.
- Werden bei der Begehung auch verdeckte Mängel erkannt?
Eine Begehung erfasst zunächst sichtbare und zugängliche Bereiche. Verdeckte Mängel können ohne konkrete Anzeichen nicht zuverlässig festgestellt werden. Ergeben sich Hinweise auf weitergehende Probleme, kann eine gezielte Untersuchung empfohlen werden.
- Ist jede Auffälligkeit automatisch ein Baumangel?
Nein. Veränderungen können auch durch normale Alterung, Verschleiß, Nutzung oder Witterung entstehen. Die technische Begutachtung dient dazu, das Schadensbild fachlich einzuordnen. Die rechtliche Bewertung ist davon zu unterscheiden.
- Was benötige ich für die Gewährleistungsbegehung?
Hilfreich sind insbesondere Bauvertrag, Abnahmeprotokoll, frühere Mängellisten, Unterlagen zu Nachbesserungen sowie Fotos oder Schriftverkehr zu bereits bekannten Schäden.
Gebäude vor Ablauf der Gewährleistungsfrist prüfen lassen
Die Gewährleistungsfrist Ihres Neubaus oder einer ausgeführten Baumaßnahme endet demnächst?
Ich unterstütze private Bauherren, Wohnungseigentümer, Vermieter, Unternehmen, Versicherungen und Rechtsanwälte bei der fachlichen Prüfung und Dokumentation von Gebäuden in Hannover, der Region Hannover und Niedersachsen.
Teilen Sie mir kurz mit, um welches Gebäude es sich handelt, wann die Abnahme erfolgt ist und ob bereits Mängel bekannt sind.
