Bautenstand und Abschlagszahlungen prüfen
Passt die geforderte Abschlagszahlung zum tatsächlichen Baufortschritt?
Ich prüfe den erreichten Bautenstand, die ausgeführten Leistungen und den bisherigen Zahlungsstand – nachvollziehbar und unabhängig. Für Bauvorhaben in Hannover, der Region Hannover und Niedersachsen.
Was ist eine Bautenstandsprüfung?
Bei einer Bautenstandsprüfung wird festgestellt, welche Bauleistungen tatsächlich ausgeführt und welche noch offen sind. Der erreichte Baufortschritt kann anschließend mit Abschlagsrechnungen, Zahlungsplan und bereits geleisteten Zahlungen abgeglichen werden.
So lässt sich feststellen, ob Leistungsstand und Zahlungsstand nachvollziehbar zusammenpassen.
Warum können Baufortschritt und Zahlungsstand voneinander abweichen?
Nicht immer entspricht eine angeforderte Abschlagszahlung genau dem vor Ort erreichten Bautenstand. Dafür kann es unterschiedliche Gründe geben.
- Leistungen sind noch nicht vollständig ausgeführt
Ein Gewerk wurde begonnen, wesentliche Teil- oder Restleistungen fehlen jedoch noch.
- Zahlungsraten werden früh angefordert
Eine weitere Rate wird verlangt, obwohl der dafür vorgesehene Bauzustand noch nicht vollständig erreicht ist.
- Bauleistungen sind schwer einzuschätzen
Gerade bei technisch umfangreichen Gewerken ist für Bauherren nicht immer erkennbar, welcher Leistungsumfang tatsächlich fertiggestellt wurde.
- Nachträge verändern den ursprünglichen Leistungsumfang
Zusätzliche oder geänderte Leistungen können die Zuordnung von Baufortschritt, Rechnungen und Zahlungen erschweren.
- Rechnungen und Bauzustand sind nicht eindeutig zuordenbar
Abgerechnete Positionen lassen sich anhand der Unterlagen oder des sichtbaren Bauzustands nicht ohne Weiteres nachvollziehen.
- Bereits geleistete Zahlungen werden nicht ausreichend berücksichtigt
Erst die Gegenüberstellung aller bisherigen Zahlungen mit dem tatsächlichen Leistungsstand zeigt, ob Zahlungs- und Baufortschritt noch zusammenpassen.
Was wird konkret geprüft?
Der genaue Umfang richtet sich nach dem Bauvorhaben und der Fragestellung. Je nach Auftrag werden insbesondere folgende Punkte betrachtet:
Tatsächlich ausgeführte Leistungen
Welche vereinbarten Bauleistungen sind zum Zeitpunkt der Besichtigung tatsächlich vorhanden?
Teilweise ausgeführte Leistungen
Welche Gewerke wurden begonnen, sind aber noch nicht vollständig fertiggestellt?
Noch offene Leistungen
Welche vertraglich vorgesehenen Arbeiten stehen noch aus?
Baufortschritt
Welcher Fertigstellungsgrad ist für das Gebäude oder einzelne Gewerke erreicht?
Abschlagszahlungen und Zahlungsstand
Welche Zahlungen wurden bereits geleistet und welche weitere Abschlagszahlung wird verlangt?
Mögliche Überzahlung
Besteht eine erkennbare Differenz zwischen dem festgestellten Leistungsstand und dem bisherigen Zahlungsstand?
Je nach Aufgabenstellung können zusätzlich Zahlungsplan, Bauvertrag, Baubeschreibung, Leistungsverzeichnis, Nachträge und Rechnungen in die Prüfung einbezogen werden.
Wann sollte eine Sachverständige hinzugezogen werden?
Eine unabhängige Prüfung kann insbesondere sinnvoll sein,
- vor einer größeren Abschlagszahlung,
- wenn der sichtbare Baufortschritt nicht zur geforderten Zahlung zu passen scheint,
- wenn bereits ein erheblicher Teil des Kauf- oder Werklohns gezahlt wurde,
- wenn Unklarheit über ausgeführte und noch offene Leistungen besteht,
- wenn der aktuelle Bau- und Zahlungsstand nachvollziehbar dokumentiert werden soll.
Wie läuft eine Bautenstandsprüfung ab?
1. Unterlagen prüfen
Bauvertrag, Baubeschreibung, Zahlungsplan, Abschlagsrechnungen und gegebenenfalls Nachträge werden gesichtet.
2. Bautenstand aufnehmen
Beim Ortstermin werden die tatsächlich ausgeführten, teilweise ausgeführten und noch offenen Leistungen festgestellt.
3. Bau- und Zahlungsstand abgleichen
Der festgestellte Leistungsstand wird mit den vorhandenen Rechnungen, Zahlungen und Vertragsunterlagen verglichen.
4. Ergebnis dokumentieren
Die Feststellungen werden entsprechend der Aufgabenstellung nachvollziehbar dargestellt und bei Bedarf fotografisch dokumentiert.
Was erhalten Sie als Ergebnis?
Der Umfang der Ausarbeitung wird vorab auf die konkrete Fragestellung abgestimmt.
Je nach Auftrag kann die Dokumentation enthalten:
- den festgestellten Bautenstand,
- den Fertigstellungsgrad einzelner Gewerke,
- noch offene oder nur teilweise ausgeführte Leistungen,
- den Abgleich mit Abschlagszahlungen und Zahlungsplan,
- eine Fotodokumentation,
- eine Gegenüberstellung von Leistungs- und Zahlungsstand.
Damit erhalten Sie eine fachliche Grundlage für die Entscheidung über das weitere Vorgehen.
Eine rechtliche Bewertung von Zahlungsansprüchen oder Fälligkeiten ist nicht Bestandteil der technischen Begutachtung.
Häufig gestellte Fragen
- Kann geprüft werden, ob eine Abschlagszahlung zu hoch ist?
Der festgestellte Wert beziehungsweise Leistungsstand der ausgeführten Arbeiten kann dem bisherigen Zahlungsstand und der angeforderten Abschlagszahlung gegenübergestellt werden. Dadurch können auffällige Abweichungen erkennbar werden.
- Kann eine mögliche Überzahlung festgestellt werden?
Eine mögliche rechnerische Überzahlung kann erkennbar werden, wenn der festgestellte Leistungsstand den bereits geleisteten Zahlungen gegenübergestellt wird. Ob daraus rechtliche Ansprüche folgen oder eine weitere Zahlung fällig ist, ist gesondert zu beurteilen.
- Muss für jede Abschlagszahlung ein Ortstermin stattfinden?
Nein. Eine Prüfung ist insbesondere bei größeren Zahlungsraten, schwer einschätzbaren Bauzuständen oder Zweifeln am abgerechneten Leistungsstand sinnvoll.
- Welche Unterlagen werden benötigt?
Hilfreich sind insbesondere Bauvertrag, Baubeschreibung oder Leistungsverzeichnis, Zahlungsplan, bisherige Abschlagsrechnungen, Zahlungsübersicht, Nachträge und aktuelle Pläne.
- Werden bei der Besichtigung auch Baumängel berücksichtigt?
Der Schwerpunkt liegt auf dem Bautenstand und den ausgeführten Leistungen. Offensichtliche Auffälligkeiten können je nach Auftrag dokumentiert werden. Eine umfassende Baumängelprüfung ist eine gesonderte Leistung.
- Kann der Bautenstand auch bei einem Bauträgervertrag geprüft werden?
Ja. Auch bei einem Bauträgervertrag kann der tatsächlich erreichte Bautenstand den vertraglich vorgesehenen Zahlungsraten gegenübergestellt werden. Dabei wird geprüft, welche Leistungen tatsächlich ausgeführt sind und wie der festgestellte Leistungsstand zum bisherigen Zahlungsstand passt. Die rechtliche Fälligkeit einzelner Zahlungsraten wird nicht beurteilt.
- Was ist der Unterschied zur Leistungsstandfeststellung bei Kündigung oder Insolvenz?
Bei dieser Bautenstandsprüfung steht die laufende Kontrolle von Baufortschritt und Zahlungen im Vordergrund. Nach einer Kündigung, Insolvenz oder einem Baustopp geht es dagegen vor allem darum, den vorhandenen Leistungsstand zu einem bestimmten Stichtag zu sichern.
Bautenstand vor der nächsten Zahlung prüfen lassen
Sie sind unsicher, ob die nächste Abschlagszahlung zum tatsächlichen Baufortschritt passt?
Senden Sie mir eine kurze Beschreibung des Bauvorhabens sowie – soweit vorhanden – Bauvertrag, Zahlungsplan und aktuelle Abschlagsrechnung. Ich prüfe zunächst, welcher Umfang für die fachliche Bewertung erforderlich ist.
Ich unterstütze private Bauherren, Wohnungseigentümer, Vermieter, Unternehmen, Versicherungen und Rechtsanwälte in Hannover, der Region Hannover und Niedersachsen.
